短评里有人说地块22w平,且处于一线城市中心区,职业习惯随手算了笔账,22w平,大概是470m*470m的概念,一线城市中心区这么大一块地,是硬核城中村刚拆迁吗?
好吧,接受这个设定,就算它22w平,做个商业或者小高层,容积率怎么也2-3了,取2.5,建筑面积等于55w,楼板价等于7k,确定是一线城市中心区嘛?不是三线城市郊区嘛?确定是地王嘛?地王的话怎么着也该拍到100多亿吧,40亿是什么情况,跳楼大甩卖开业大酬宾嘛?
不懂,很谜。
短评里有人说地块22w平,且处于一线城市中心区,职业习惯随手算了笔账,22w平,大概是470m*470m的概念,一线城市中心区这么大一块地,是硬核城中村刚拆迁吗? 好吧,接受这个设定,就算它22w平,做个商业或者小高层,容积率怎么也2-3了,取2.5,建筑面积等于55w,楼板价等于7k,确定是一线城市中心区嘛?不是三线城市郊区嘛?确定是地王嘛?地王的话怎么着也该拍到100多亿吧,40亿是什么情况,跳楼大甩卖开业大酬宾嘛? 不懂,很谜。 |
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40亿,22万多方用地面积,容积率就按1算(正常高层2-3之间),楼板价1.8万方,大秋裤是苏州,二线这个价格贵吗?是小白就别乱评论,受不了。
哦,你意思又便宜了?弄不明白你们,一会儿说贵一会儿说便宜。这个也好解释,1,这部电视剧是几年前拍的,地价没现在贵;2,是一家地产资金链断裂重拍,起拍价可能比较低;3,中心街有可能旁边有限高,那么容积率就不高;4,剧中没说土地性质,如果是科研用地这个价格都高。如果商业用地购物中心,这个价格也不低了。怎么解释都合理。明白不?
是便宜了,同类城市你搜搜南京地王,100亿+,40亿,卖白菜呢?
剧中一口一个“地王”,刚随便搜了搜,2016年南京地王,楼板价4.5w,即使剧中地块容积率为2,折44w平,约等于198亿。40亿,零头,都不够。
换个思路倒推,假设用地面积22w,楼板价4.5w,土地价格40亿,容积率则等于0.4,这是要在城中心盖小别野吗?并且不能是联排小别野,得是独栋小别野。22w平的独栋小别野,这酸爽,不敢相信。
本着科学严谨的精神,我闲得蛋疼搜索了2016上半年苏州单价地王,楼板价为2.87w,可推出容积率为0.63,总算可以盖个联排别墅惹。
都说了,土地性质不同,价格不同。算了,给你上一课吧。22万方土地面积,容积率1.5,33万方,市中心,土地性质为商业40年产权,规划要求为一个13万方自持购物中心,4万方五星级酒店,14万方可售办公公寓,2万地下停车场等配套。这33万方建安营销管理等成本0.6万/平,总成本59.8亿。14万按精装修4万/平,这还打不平呢。不是你想的什么住宅别墅。商业地产范围广呢。
14万精装修销售均价4万/平,打不平成本。只能抵押购物中心和银行融资才能有现金流。
指出你一个基本错误,地下车库不计容
这个规划要求是剧里的话也无力吐槽,单是商业车位配比按1w平50辆等于650辆,一辆算30平,地库面积都得2w平,酒店办公大概都不用停车了,并且还没算人防。
撇开实际地王价格按这个用地要求计算,成本这么高,开发商图啥?万达都没这种骚操作吧,一般都是拿商业地块搭住宅,住宅盈利,商业搞政绩,这规划要求编的,不懂,这地产商谜之操作,也不懂
难道这就是传说中的情怀?政府说:这块地,卖不上趟,资金回笼别指望,但要做得高大上。开发商说:放心我们不赚钱,专注慈善一百年。
GDP就是搞地皮,ZF的一贯尿性就是想尽办法提高地价卖地赚钱,土地变个性就能多赚100亿的事居然不干,领导们啥时候这么有节操了?除非后面开发商骚操作,拿地之后行贿领导变性B改R,最后双双坐牢反腐倡廉,不然这剧情编不圆。
半梦半醒之间回复,疏漏了。你说的对,应该是地下小吃城及可售停车位等配套,因为有写字楼出售停车位是要计容的。赚了个盒子啊,可以了。再给你举个例子:五线城市,一个五星住宅拿地300万/亩,一个商业地产不到200万/亩,商业的这家7万方盒子,3万方商业街区,给部分住宅平衡,结果商业街卖2.3万/平均价,售罄。这商业街就把盒子赚出来了,不用谈住宅利润。等开业了,按租赁面积7万方里面也就4方可租,配影院、超市等主力店运营平衡难度不大,街区废不废看经营者本事了。明白了?
盒子是啥意思?
盒子就是MALL,封闭式的购物中心,我们都叫盒子。
原来如此
真要较真的话国土局的土拍会临时让人进场……?这才是荒诞的点吧=。=
前面剧情没看到,乱翻频道正好翻到40亿那一段来着
在这LSD般的剧情里寻找一块稳固的基石,大家好认真,佩服。应该保持像掉进兔子洞的爱丽丝一样的心态才是正确的打开方式啊…好多国剧都适用。
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