无房户的爱情

住房真是世俗生活中一个非常重要的事儿啊。 半个世纪前，罗马从战后的废墟中耸立起一片片“小高层”，富人们衣着体面地走进毛坯里，视察自己未来的新房。穷人们却挤在城内破败的“老破小”里，一大家子人平均分配着毫无隐私的空间。 半个世纪后，遥远的东方，中国在似曾相识的剧本中翻拍着历史。我们可以轻易感知到影片中那种大供给和大需求之间紧张对流的空气，因为我们经历过，尽管那些记忆犹新的画面坚决而迅速地消失在时代的脚步中。如果一定要在我们的时空里为1956年的罗马去寻找一个对应，那么对应区间必定在80年代后期至90年代中期附近。如果说正在重映中的中国版本出现了某些剧情变化，那就是中国的房地产时代更持久、更壮观、更叫人欲罢不能。 当你认真观看《屋顶》，就很难不去用电影中的各种情境去关照我们当下的生活，尤其是恰如两个人走同一条路，先行者多少可以向我们描述，未来的我们会走向哪里。 1956年的罗马，在德西卡新现实主义的镜头里，无房户的爱情尽管充满了焦虑，但透过他们搭乘的各类交通工具不难看出，当时的罗马已经拥有较为完整的城市公共交通体系，出租车、公交大巴、有轨电车、甚至是城际轨道交通。而如今，意大利虽说社会危机深重，却依旧是欧洲四大经济体之一，并毫无疑问地站在欧洲发达国家之列，拥有相当于英法德70%~80%的国力，以都灵、米兰为核心的意北地区，是欧洲最富足、生活品质最高的地区之一，超高的城镇化率、稠密的城市网络以及众多古老又时尚的都会，是移民者、偷渡客的向往之地。据说罗马还在2015年登顶了全球房产关注度排行榜。 在此之间发生了什么呢？二战后西方资本主义国家经济高速发展的黄全时期是五、六十年代，事实上对于西欧主要国家来说这样增长一直延续到七十年代末，而进入到八十年代则纷纷跌进低速增长的断崖，意大利也不例外。

从五十年代开始，意大利的经济高速增长一共持续了大约30年的时间，在此之后，增长率值就再也没有触碰到“5”这个点，并且逐年缓慢地向“0”轴趋近（除了偶尔出现负增长率的动荡年份）。直到09年遇到大危机为止，低俗增长同样持续了大约30年。

七十年代的米兰

七十年代的米兰——城市完成度与一零年代的中国城市看上去相似

下面又说到我们自己，时代进程、城镇化规模、人口数量、历史文化等诸多宏观差异性似乎都在阻止这样一种缺乏定量的比较，但如果声称坚持经济规律的客观性，我们大概也可以寻找到一些模糊的轮廓性的判断。战火摧残的老牌资本主义国家与自我殖民数十年的社会主义国家在某种程度上可以站到同一起跑线上吗？如果可以，那么两者发展进程的时间轴就出现了显而易见的对应。80年代以来，中国在轰轰烈烈的高速增长中已经走过了35年，“China Miracle"其实并没有那么神奇，只不过我们的强化因素诸如更多的廉价劳动力、更漫长的城市化进程等等带来了更强劲的增量和增长时间。而如今，中国经济的实际增速正在连年大幅下滑，如果有人说2020年以前这个数字将跌破“5”，那也并非是偏激的预测。 中国可以高速增长40年吗？大概可以。但不用对比，现实告诉我们中国正处于高速增长的未期，站在中国任何一座普通城市你都不难直观体会。也许这样说还是有些武断，原因是确实存在一些X因素，但在不久的将来，中国走进漫长的低增速时代还是一个符合经济规律的大概率事件。 房地产算X因素吗？我认为算，并且会是一个消极的X因素。 虽说房地产依旧是当前中国经济的主引擎，然而形势比人强，在投资收紧的大环境里，房地产投资尤其是一级市场恐怕也难逆风飞扬吧。在下这样一串结论之前还应该作个比喻。 中国的房地产就好像一盆儿菜，老百姓都是吃菜的人，这盆儿菜之所以吃了很久还没吃完，不外乎几个原因：第一，这菜很多人没吃过，大家都想吃过瘾(中国的城市化基础薄弱同时城乡二元对立长期存在）；第二，这菜很贵但是必点，因为吃饭的碗筷并不掌握在吃饭人的手里(中国特色畸形的土地政策)；第三，店里主推这道菜（地方债务依赖土地财政）；第四这是店里为数不多的几个能下饭的菜之一(国内投资品与投资渠道匮乏)；第五，这菜大家确实爱吃(安土重迁的民族性格和、社会保障薄弱及缺乏安全感的社会现实)。 这个比喻意在说明房地产确实是，也不得不成为当前国内的经济之基。 房地产的危机在于人总是有吃饱的那一天，然而这一天在国内却迟迟没有出现。正如一些专业人士提到的那样，日本在1990年房地产泡沫顶峰的时候，整个国家住宅的价值相当于GDP的200%，美国在其房地产泡沫的顶峰，整个国家房地产价值相当于GDP的170%。2015年底中国房地产的价值相当于中国GDP的250%，2017年可能会突破300%，这个是历史上前所未有的。 中国人何时吃饱。这真的是很复杂的问题。中国房地产还没有经历过一个完整的人口周期，世界范围内也没有如此大规模计划生育的先例，老一代的改善需求还有多少，年轻一代的刚需还有多少，需求断层的时间点在哪里，高企的房价在何时下跌，谁也不确定。 我们确定的是，如今意大利的大都会米兰、罗马黄金地段的房价在一万欧左右，核心地段的均价大概在7千欧元左右，非中心均价在4千欧附近，郊区则更便宜。而其他大中城市如都灵、热那亚、佛罗伦萨、那波里等核心地段的房价大概在4~5千，这样的房价也从侧面反映出意大利城市发展的均衡性。而回观国内，城市体系和分级规模更庞大、更复杂，城镇化之于不同区域的进程差异巨大。即使是这样，常识告诉我们，国内众多一二线城市的房价已经远超意大利，甚至更多所谓三线城市PK起来也不遑多让，中国已经拥有让城市化完成后又沉淀近40年的发达国家都难以望其项背的房价，这种时空上的赶超是神奇的！不少行业人士还理性预测：参照同等发展水平的国家城镇化率，中国地产还有10-15年的增长空间，他们恐怕忘记了，城镇化后期，城镇化率多依赖不可城市化人口的消亡，也就是分母的缩小来提升比率的，更为关键的是，城镇化率的增长还受到户籍制度，城乡资源配置等因素的影响，中国的地产预期真的可以超越诸如刘易斯拐点这样的经济客观？

然而最最重要的是，当我们谈论和比较住房这件事儿的时候，我们究竟在谈论和比较什么？

《屋顶》剧照

当我们比较住房的时候，我们是在对比城市化与地产价格上涨的历史，不仅仅是对物业本身的硬件水平、城市的配套设施的考量，更应该关注人们的收入水平、购买力、工作时长、社会保障和福利。因为这一切才是城市的本质目的和地产价值的基础支撑。

当我们谈论住房的时候，我们谈论的是发生在住房下爱情故事，是发生在你居住的屋檐下幸福而寻常的朝朝暮暮，是家的安好和生活的温情，这就是房子的意义。

《屋顶》剧照

如果你生活在如今的意大利，你将拥有全民统一的免费医疗、从幼儿园开始的免费教育、每年一个多月的带薪年假以及各种法定假期。如果你生活在如今的中国，你将首先面对进入城市的门槛、快节奏高强度工作加上很长的上下班通勤时间，各种教育费用（有学区的前提下），当然这一切或许可以通过一套价格惊人的房产瞬间解决，这恐怕也是国内众多普通百姓如此勤劳上进的原因之一。

住房之所以是世俗生活中一个非常重要的事儿，是因为住房及其背后的土地政策、资源配置在当下的中国控制着人们生活的方方面面，甚至承载了人们对于生活的全部欲望和梦想？正因为这样，它的价值才得以被疯狂的操纵，世界上最有价值的不是美元，甚至不是真金白银等等硬通货，而是人们对于美好生活的向往和期许，一切对此的非法预支与透支，最终都会导致欲望的加速衰老和梦的幻灭。

古人云：山河天眼里，世界法身中。

无论什么样的时代、什么样的国家，只有对经济规律的尊重与习学，对自然法则的顺从与合理利用，才能创造出美好和伟大。这也是美好与伟大的唯一来路。

居者有其屋并不难，难的是筑者有其德。